堅料

【土地流標】（1）賣地吹冷風　政商暗角力　罕見流標「三重彩」　資深規劃師、立法會議員林筱魯分析原因

2023-03-14 00:01

賣地是香港主要的庫房收入來源，但據新一份《財政預算案》公布指，2022/23年度的賣地收入僅為711億元，按年減少了489億元，而且在最近短期內更是先後有3個項目流標，包括赤柱環角道豪宅官地、市建局觀塘市中心第四及第五發展區項目（又稱裕民坊商業項目），以及港鐵小蠔灣「頭炮」住宅項目，涉及政府官地、「一鐵一局」項目等。

今年經歷3次土地流標後，荃灣寶豐路住宅官地以逾14.38億元批出，終成首塊成功批出的地皮，而最新一處旺角洗衣街與亞皆老街交界商業用地，則在截標前收到3份標書，終由新地以47億元投得，每呎地價比下限低16%。發展商態度之審慎，本身是資深城市規劃師的選委界立法會議員林筱魯直言情況罕見，認為「投標本身是一個讓買賣雙方角力的行為」。

文：昭仁　圖：黃冠華、資料圖片

市建局觀塘市中心第四及第五發展區「巨無霸」項目流標，連同赤柱環角道官地、港鐵小蠔灣，已有三塊地皮先後流標。

「流標就時常有，久不久都有的，但連續數塊（流標）是真的很罕有的情況！」選委界立法會議員林筱魯指連續數塊地流標在他記憶之中未曾試過。林筱魯認為，賣地市場的熾熱與否和整個經濟大環境是息息相關的，他提到在2003年沙士以後，有大概20年的時間是處於全球低息環境底下，當時香港和內地的經濟發展都很迅速，無論資金流入抑或樓宇需求等都增長得很快，但自去年開始全球息口環境改變，而香港始終是要跟美國息口，林筱魯直言這是一個大環境影響着房地產投資市道：「這個是大額來的！」

連環流標　從未見過

其次是發展商對於整體經濟的展望比較差，「其實我自己看所謂的『前景』，大環境譬如息口，中美之間的地緣政治緊張程度，都一定會影響心態！」林筱魯提到雖然現時通關復常都是對市場的正面訊息，而發展商亦都看在眼內，但並不代表他們一定有足夠的融資能力、足夠的承擔風險能力去「啃」一些比較大塊的地皮，尤其是商業環境仍未轉好的情況下，整個大環境的變化都會影響到香港發展商的進取程度。

不過，林筱魯同時提到市場的變化可以很快，「我不排除如果有消息，就是說我們和中東簽了很多東西，那邊有很多公司走來香港設立地區總部，可能（市場）立即反彈也不一定。」

第三方面，林筱魯認為會影響土地買賣的宏觀因素是發展商的購買力和資金流，「發展商手頭上要考慮的東西就是他的現金購買力！」而這個資金流的多寡亦取決於發展商的「貨尾」銷得好不好，「所以如果發展商有這些『貨尾』的時候，他都會出現資金滾動上面的考慮。」林筱魯表示發展商可能會在「胃納」不是這麼夠的時候留一手，「市是復蘇中的，但是看將來好也要先過了『今晚』！」

三地皮各有附帶條件

探討過宏觀的大環境因素，林筱魯亦嘗試從每塊地分析，解構一下是次連續流標的原因。林筱魯指第一塊所謂的赤柱豪宅官地並不小，但是單位不算很多，而且要負責建一間老人院和開山坡，皆是一些負面因素，「我覺得最難處理的其中一樣東西，就是它在豪宅區，不過對面是公屋，所以定價亦是一個困難。」林筱魯談到。

再談小蠔灣的港鐵地皮，林筱魯稱發展商需要負責車站建設的相關前期工程，無論金錢上或是時間上都要付出更多，「除了價錢之外，因為他要先建那樣東西（港鐵車站部分），然後才再於上蓋建樓，現實來說他賣樓花那個時間都會長了，資金回流又長了，這些都是風險。」

提到剩下的市建局觀塘裕民坊地皮，曾任職市區重建局的林筱魯就最有發言權，他指那一塊地主要是商業用地，還據指要包酒店，林筱魯不禁問：「市場對酒店尤其是這段時間那個胃納有多少呢？凡此種種必然影響到發展商的取態。」

林筱魯指裕民坊過了觀塘道，對面就是商貿區、寫字樓，很多由工廠改造的一些新商業區，如果連九龍灣與啟德就是很大範圍的一個新商業中心，不過他同時指出裕民坊本身並不是商業區，「裕民坊你看周邊向北，即是向山那邊，其實全部都是住宅來的，只不過它就是作為一個交通要點、樞紐，它有條件去做商業，這個亦都是我理解原本規劃上的原意，但是如果你說要隨行就市，現在這個市場就是對商業有保留，風險高！」林筱魯認為整塊地皮是有條件作出改動，加多一些住宅在內，多點彈性亦無不可。

發展商觀望「賊佬試沙煲」

「投標本身是一個讓買賣雙方角力的行為！」在市場氣氛相對觀望的情況底下發展商就不會過分進取，或者是以一個低一點的價錢入標，林筱魯打趣形容為「賊佬試沙煲」：「保守點我承擔到6000的，但是那個氣氛上面我即管試一下5600行不行，不中沒有所謂，中了我又負擔得到。」

林筱魯又舉例指：「某發展商6100一呎拿了啟德的地是否最便宜？他拿得到即是有機會有人平過他。」林筱魯坦言流標的幾幅地其實幾乎都有人入標，只是入標價可能未如賣方心目中的預期，「無論政府也好，港鐵也好，市建局也好，對不起你給的價錢不是我想要的價。如果他想要便不會流標！」

林筱魯指站在政府方面而言，整體上都要考慮接受了這些價錢的影響會是怎樣，「現實來說政府在這件事情上面，是一個地主的身份，他不是一個所謂『球證』的身份來的，所以他都要善價而沽。」林筱魯認為任何買賣都是一樣，放東西出去賣若價格不合便會先收起來，而流標說穿了就是買賣雙方的角力結果。

賣地策略如何穩樓價又救市　

林筱魯認為經濟大環境的變化，影響發展商入標買地的進取程度，他建議可將土地拆細招標。

新一份《財政預算案》公布，2022/23年度的地價收入修訂為711億元，較2022年2月預算的1,200億元減少489億元或40%；若與2022/23年度收益1,411.08億元比較，則減少700.08億元或50%，未能維持千億元水平。雖然財政司司長陳茂波預計，2023/24年度的賣地收益約為850億元，較2022/23年度修訂的預算為高，惟近來三塊地皮流標卻反映土地買賣市場正吹「冷風」，政府又有何良方可以應對？

對此，林筱魯認為政府若要激活市場最直接的就是刺激樓價，但要推動土地買賣的交投而不影響樓價，這個就存在難度「市場狂升又不行，『冧』也不行的，所以那個調節是要很小心的，用我自己的語言去描述，就是大家可能要求一個所謂的『窄幅』波動，平走或者微升這樣的取態。」

林筱魯直言，政府現行的政策方向從來都不是要刺激樓價飆升，從來都是想壓抑樓價，「如果政府真的覺得和他現在那個方向沒有衝突的話，在按揭成數各方面都可以做，只要有人買樓發展商就有信心去起，但是現在大方向是希望在起樓至買樓過程中，通過金融手段做得穩定一些，拿得緊一些！」

林筱魯：可將土地拆細招標

為此，純粹從地價的角度或者個別地塊去處理的話，林筱魯認為離不開將土地拆細等操作，「太大塊的對發展商風險大，『啃』不完的那你便拆細它！」他指有時地塊太大市場的吸納量根本不足以應付，會對發展商構成資金上的壓力，拆細了就更好操作。林筱魯亦言一直都推動政府相關部門在無必要的情況下，不要將風險全推給發展商，讓他們無論建住宅也好、做商業也好，少了風險能夠快一點，那麼他們的出價也會更爽。

而針對個別地塊，林筱魯提出可以作一些調整減低發展商的前期風險。他以流標的港鐵地塊為例，港鐵自己有資金可否考慮先建好車站和平台等，可以減低了發展商的風險，當然此做法某程度上有機會限制了發展商在上面的「擺樓」形式，但他強調有些東西是可以先行處理了它，而不光是要發展商獨力承擔。

他再以赤柱環角道的豪宅官地為例，「為何政府要在賣地那裏要發展商一併起老人院呢？」他指可以先做了斜坡或者割一幅小點的地由政府去建老人院，亦可另外投標找人建設老人院，而剩餘的那些才交由發展商去做，這些相對來說引起的社會爭議少很多，是肯定可以做的一些方案。

主動「摸底」洞悉市場先機

林筱魯覺得政府以往多年前和市場的溝通比較好，他們夠膽出去談多一些，但是現在好像公眾期望就是「摸底」也是罪惡來的，「我個人不是這樣看，我個人反而是鼓勵政府的官員，尤其是相關做決策的官員需要多點和市場主動『摸底』，看看他們預期的反應是怎樣。」林筱魯稱除非是為做而做，否則明知道反應是不好的情況下都硬推出去，只會帶來更大的反效果。

對於連續數塊地皮流標，有傳言指是發展商刻意低價投地，藉此表達對啟德建「簡約公屋」以及樓市「辣招」等的不滿。空穴來風不無因，地產建設商會（地建會）執委會主席梁志堅確在早前表示，港府曾就「簡約公屋」選址啟德諮詢地建會，直言業界「商會無得唔同意」；而另一方面，地建會其實向來反對樓市「辣招」，曾言是「阻住地球轉」，商會一直要求「撤辣」，認為會影響地產市道發展。

地建會：發展商冇可能夾埋

然而，梁志堅對於傳言作出過回應，他強調「發展商冇可能夾埋」刻意低價投地，他表示每家發展商都認為時下環境是出這個價錢或是比較低一點，「如果政府不接受也沒辦法，發展商不可能『夾埋』一起（投標），大家一向各有各做。」坦言環境比想像中更差，但往後相信市況會慢慢回復。

對於是否在啟德建「簡約公屋」就會影響到大家對樓價的期望或是引起發展商不滿，林筱魯就認為其實未必，他指：「如果你說旁邊有公屋就會令大家對樓價的期望有不同的話，那何文田道對着愛民邨那些一早跌了價，而土瓜灣馬頭圍邨對出當時新建包裝成豪宅的單位亦有人買，對不？」可能有人會反駁指「簡約公屋」又是不一樣，林筱魯回應並反問道：「現實來說，簡約公屋是作為一個短期用途，如果不是用來做『簡約公屋』，可能用來做停車場或者放建築物料，那發展商出價是不是又會積極一些呢？」